Lorsque le contrat de bail prévoit le versement de provisions sur charges, une régularisation annuelle doit être réalisée, sachant que l’article 2224 du code civil permet au propriétaire étourdi de récupérer les arriérés jusqu’à 5 ans en arrière.

La question m’est souvent posée de savoir s’il est possible de récupérer ainsi, plusieurs années plus tard, des sommes non réclamées au titre des charges, et surtout, des sommes dépassant largement l’appel provisionnel.

En effet, certains bailleurs ont cette désagréable habitude, pour rendre leur bien plus “alléchant”, de minorer le montant des charges, pour en révéler le montant exacte lors de la régularisation.

 Dans une affaire qui était soumise à la Cour de Cassation, un bailleur avait réclamé à sa locataire plus de 9000 € au titre de la régularisation des charges des 5 dernières années. Et ce alors même que la locataire avait demandé à plusieurs reprises, pendant la location, un état des charges non régulées.

Pour la Cour de Cassation, la réclamation présentée sur une période de plus de 5 ans de plus du triple de la somme provisionnée est juridiquement recevable et exacte dans son calcul mais déloyale, brutale et constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat.

Source : Cour de Cassation, civ 3, 21 mars 2012, n° 11-14174

La réduction du délai de préavis peut être revendiquée par le locataire dont le conjoint, âgé de plus de soixante ans présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal.

Le délai de préavis, pour un bail d’habitation est réduit de trois à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile, une cour d’appel (Nîmes, 28 janv. 2010) avait dénié au preneur le bénéfice de ce texte, aux motifs :

• d’une part, que le seul signataire du bail ne se référait pas à sa situation personnelle, mais à celle de son conjoint

• et, d’autre part, en toute hypothèse, qu’aucune nécessité soudaine de changement de domicile ne pouvait être alléguée.

Par ailleurs, le juge avait refusé de faire droit à la demande de dommages et intérêts du locataire, coupable, à ses yeux, d’avoir quitté les lieux avant qu’une expertise ait pu établir la réalité de l’insalubrité des lieux alléguée.

Cette décision est censurée sur tous les points. 

Concernant la personne au nom de laquelle il est possible d’exciper d’un préavis réduit, la haute juridiction casse l’arrêt d’appel, en indiquant que la double condition d’âge et d’état de santé peut s’appliquer au locataire, comme à son conjoint, lequel est cotitulaire légal du bail.

La censure était imparable, puisque l’article 1751 du code civil (visé par la haute juridiction aux côtés de l’article 15 de la loi de 1989) confère au conjoint du locataire non signataire du contrat le statut de cotitulaire du bail, dès lors que celui-ci porte sur le local servant effectivement à l’habitation des deux époux (précisant qu’il importe peu qu’une épouse n’ait pas signé le bail conclu par son mari).

Quant à la dégradation de l’état de santé du conjoint du locataire rendant nécessaire son changement de domicile, la Haute cour précise qu’elle peut être invoquée quand bien même elle ne se serait pas manifestée de manière soudaine.

Cette position doit être approuvée, puisque décider le contraire ajouterait incontestablement une condition à la loi.

En ce qui concerne, enfin, le refus d’octroyer des dommages et intérêts au preneur, la Haute cour relève que la demande du preneur entendait réparer non seulement le départ contraint des locataires, mais également le fait d’avoir vécu dans les lieux ce qui aurait contribué à la dégradation de la santé du conjoint du locataire serait en rapport avec l’insalubrité des lieux.

• Source : Civ. 3^e, 5 janv. 2012

La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de rappeler que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent mener une action en contestation des décisions d’assemblées (L. n°65-557, 10 juill. 1965, art. 42, al. 2).

Les juges du fonds, saisis d’une demande visant à faire annuler une assemblée générale convoquée par un syndic dépourvu de mandat l’avaient accueillie au motif que cette irrégularité pouvait être soulevée par tout copropriétaire sans qu’il importe que celui-ci ait assisté à la réunion ou participé au vote.
Or l’assemblée convoquée par un syndic dont le mandat est expiré est seulement annulable. Il ne s’agit pas d’une nullité de plein droit et l’action du copropriétaire contestataire doit respecter les conditions posées par l’article 42 de la loi de 1965, c’est à dire notamment avoir été opposant ou défaillant.

Dès 2012, la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à l’habitation principale sera plafonnée à 50% des revenus des contribuables modestes qui en font la réclamation auprès des services fiscaux.

Une indivision, parce qu’elle n’a pas la personnalité morale, ne peut délivrer un commandement de quitter les lieux.

Dans un arrêt du 9 juin 2011, la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation a décidé qu’un commandement de quitter les lieux signifié au nom et pour le compte d’une indivision, laquelle est dépourvue de la personnalité juridique, était affecté d’une irrégularité de fond entraînant sa nullité à défaut de régularisation.

En l’espèce, un tribunal d’instance avait dit régulier le congé délivré à la locataire d’un bien indivis et ordonné son expulsion avec exécution provisoire. Par la suite, un commandement de quitter les lieux avait été délivré à l’intéressée à la demande de l’indivision, représentée par une société titulaire d’un mandat pour gérer le bien immobilier. La locataire a alors contesté la validité de ce commandement mais la cour d’appel a retenu, d’une part, que l’acte avait été signifié régulièrement au nom et pour le compte de l’indivision et, d’autre part, que la locataire avait bénéficié d’un délai de deux années pour se reloger en raison de la durée de la procédure. Cette solution est censurée parla Courde cassation au visa des articles 815-3 du code civil et 117 du code de procédure civile.

Par cet arrêt, la haute juridiction rappelle un principe bien établi, à savoir l’absence de personnalité juridique de l’indivision successorale et en déduit le défaut de capacité d’ester en justice.

Tout le problème vient de ce que ce commandement de quitter les lieux a été délivré au nom d’une indivision, représentée par une société de gestion.

Si l’huissier avait pris soin de nommer chaque membre de l’indivision, la solution aurait été toute autre… 

Source : Civ. 2e, 9 juin 2011

 La loi n° 2000-1208 du 13 décembre dite Loi SRU impose aux syndics l’ouverture d’un compte séparé au nom de chaque syndicat de copropriétaires, sauf dispense accordée par l’assemblée générale lorsque le syndic est un professionnel soumis à la loi Hoguet.

En pratique, l’ouverture d’un compte séparé est assez peu pratiquée, les syndics professionnels obtenant généralement la dispense d’ouverture d’un tel compte et l’autorisation de déposer les fonds reçus au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires sur le compte unique ouvert au nom du syndic, ce qui les arrange…

 Le secrétaire d’État auprès du ministre de l’écologie, chargé du logement a été questionné sur les mesures que le gouvernement compte prendre en vue « d’encadrer plus strictement les syndics de copropriétés et de rendre obligatoire (…) le compte séparé, sans possibilité de dispense »

Dans une réponse ministérielle, le secrétaire d’État indique être favorable à ce que, lorsque la dispense de compte séparé a été votée par l’assemblée générale, le syndic doive ouvrir un sous-compte au nom du syndicat des copropriétaires.

 En pratique, il faut savoir qu’il n’y a aucun intérêt pour un syndicat de copropriétaires à accepter de donner une dispense à son syndic… mais que des inconvénients !

Source :  Rép. min. n° 104070, JOAN 21 juin 2011

La Cour de cassation a rappelé dans une récente décision du 9 février 2011 la particularité de la profession d’architecte, laquelle consiste notamment à établir des plans et devis, ces derniers pouvant être refusés par le client sans que cela ne vienne exclure la rémunération de l’architecte.

En l’espèce, une entreprise confié à une société d’architecte la réalisation d’une mission de maîtrise d’oeuvre relative à la rénovation d’un restaurant.

Un litige survient en cours d’exécution, les parties ne parvenant pas à s’accorder sur la réalisation des travaux.

L’architecte a assigné le restaurateur en paiement d’une somme de 36 587,76 euros.

La Courde cassation rappelle que “le contrat d’architecte ayant notamment pour objet la réalisation par l’architecte de projets de plans et devis de travaux, le seul refus par le maître de l’ouvrage d’un projet qui lui est soumis, n’établit pas l’absence de contrat le liant à l’architecte”.

Un tel raisonnement ne serait pas applicable à un entrepreneur, la profession d’architecte connaît quelques différences par rapport au droit commun du contrat d’entreprise. En effet les travaux préparatoires, plans et devis, sont présumés être établis à titre onéreux. Cela montre à la fois la nécessité  du soin à apporter :

-        dans le choix de son architecte, la relation étant une relation d’intuitu personae,  

-        dans l’élaboration pour l’architecte d’une lettre de mission détaillée, et la relecture pour son client de la même lettre de mission.

Source : Cass. 3e civ., 9 févr. 2011, n° 10-10.264

Le fait pour les propriétaires d’une maison de cultiver de manière continue depuis 1977 une parcelle de terrain la jouxtant permet-il à ceux-ci d’en revendiquer la propriété au bout de trente ans ?

Le Tribunal de Grande Instance de Nevers avait répondu par la négative en retenant l’existence d’une lettre par laquelle les propriétaires véritables du terrain auraient consenti une location aux utilisateurs de la parcelle litigieuse.

Ce jugement est infirmé par la Cour d’Appel de Bourges qui retient que si les possesseurs ne pouvaient ignorer que le courrier en question n’était pas suffisant pour leur conférer la qualité de propriétaire, il n’en est pas moins établi qu’ils se sont comportés comme de véritables propriétaires. Les actes de possession ont été non interrompus, paisibles, publics, à titre de propriétaire et, ce qui était contesté, non équivoques. Pour la cour d’appel, la possession n’est équivoque que si les actes du possesseur ne révèlent pas son intention de se comporter comme propriétaire exclusif.

En l’espèce, le possesseur avait débroussaillé le terrain, l’avait cultivé et clôturé depuis plus de  30 ans, et se comportait donc en véritable propriétaire.

Ainsi, un possesseur de mauvaise foi peut donc prescrire à condition que ses agissements traduisent clairement sa détermination à se substituer au propriétaire. Il revenait au propriétaire originaire de se manifester à ce moment soit en s’y opposant, soit en avisant les utilisateurs du terrain de la bienveillance dont ils bénéficiaient.

Certains continuent d’être étonnés de cette règle de droit qui permet d’acquérir par prescription un terrain, une maison, un pallier d’immeuble etc… mais la longue durée pour prescrire (30 ans !) est une garantie suffisante. N’est-il pas normal que celui qui a entretenu, gardé, parfois valorisé un terrain pendant 30 ans s’en voit récompensé ?…

 Source : CA Bourges, ch. civ., 3 mars 2011, n° 10/00953

La levée d’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale postérieurement à la rétractation du promettant exclue toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir : la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée.

Il y a quelques mois, la Courde Cassation estimait que le décès du promettant n’empêchait pas le bénéficiaire de lever valablement l’option contre ses héritiers, leur auteur ayant “définitivement consenti à vendre” (Arrêt de la 3^ème Ch. Civile, 8 septembre 2010)

Dans un arrêt rendu le mois dernier, l’héritière du promettant, tenue par la promesse, l’avait rétractée avant l’expiration du délai d’option.

Les premiers juges avaient néanmoins prononcé la réalisation forcée de la vente en faveur du bénéficiaire qui avait levé l’option dans les temps, invoquant la force obligatoire du contrat.

La Courde cassation censure cette décision au motif que la levée d’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée.

Retour, donc, à la case départ. Pour la haute juridiction, le consentement du promettant semble devoir non seulement exister au jour de la conclusion de la promesse, mais également se maintenir pendant toute la durée de son exécution… C’est ainsi poser en matière de formation du contrat une condition de permanence de la volonté que le droit civil ignore.

 Et là paraît désormais résider l’essentiel du problème. La motivation de la décision rendue parla Courde Cassation se distingue en ce qu’elle abandonne toute référence à l’”obligation de faire” du promettant.

 Relevons seulement que les parties qui voudraient conférer une valeur plus importante à un engagement dont l’intensité se situe désormais en deçà de l’offre de vente avec délai ont toujours la possibilité de convenir que la sanction de l’engagement du promettant sera la vente forcée.

Une autre possibilité serait que les Notaires (surtout parisiens !) cessent de recourir à la promesse unilatérale plutôt qu’au compromis de vente, qui engage les deux parties, et qui réalise en quelque sorte par avance la vente (“promesse de vente vaut vente”, puisqu’il y a accord sur la chose et le prix)…

Source : Civ. 3e, 11 mai 2011, FS-P+B, n° 10-12.875

L’installation, par un copropriétaire sur son lot en dehors de tout consentement des autres membres du syndicat, d’un système de vidéosurveillance constitue un trouble manifestement illicite et justifie que sa dépose soit ordonnée.

Lorsqu’un système de vidéosurveillance est installé par le syndicat des copropriétaires dans les parties communes, l’assemblée générale doit le décider par un vote à la majorité absolue, voire, à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Lorsque le système de vidéosurveillance est installé par un copropriétaire sur une partie privative et entrave les autres membres du syndicat dans les modalités de jouissance de leurs parties privatives, l’unanimité est également requise.

C’est ce que reconnaît implicitementla Courde cassation dans une décision rendue le 11 mai dernier.

En l’espèce, un copropriétaire avait procédé à l’installation d’un système de vidéosurveillance sur son lot : la caméra était située dans une pièce de son habitation et un projecteur doté d’un détecteur de présence était implanté sur le mur d’enceinte de sa propriété.

Le tout était orienté vers un chemin, partie commune.

Il avait fait valoir que l’atteinte à la vie privée était justifiée par la protection d’autres intérêts, et selon lui, l’installation n’était qu’une riposte à des menaces à l’intégrité physique et à des dégradations de biens par certains copropriétaires voisins.

La Courde Cassation approuve le juge du fond pour avoir considéré que l’installation querellée compromettait de manière intolérable les droits détenus par chacun des copropriétaires dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes.

Source : Civ. 3e, 11 mai 2011